Der Schnittpunkt von Insolvenz und Darlehensänderungen, auch bekannt als Verlustmitigation

Ist Ihr Haus in Zwangsvollstreckung? Arbeiten Sie seit Monaten mit der Hypothekenbank zusammen, um eine Darlehensänderung zu erhalten, die das Problem lösen könnte? Scheint die Hypothekenbank zu zögern, Sie immer wieder um die gleichen Dokumente zu bitten, und Sie scheinen noch nicht näher dran zu sein, tatsächlich etwas zu erreichen? Nun, scheinbar aus heiterem Himmel, gab es eine Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders/Sheriffs. Sie geraten in Panik. Es gibt eine Option, mit der Sie Ihr Haus retten und weiter daran arbeiten können, eine Darlehensänderung zu erhalten. Diese Option ist eine Insolvenz nach Kapitel 13. Das Kapitel 13 wird den Verkauf jetzt stoppen und Ihnen einen Rückzahlungsplan geben, der Sie, wenn Sie ihn abschließen, genau dahin bringt, wo Sie mit Ihrer Hypothek sein sollten (Ihre Hypothek wird aktuell). Die Einreichung des Kapitels 13 bedeutet nicht, dass keine Darlehensänderungen möglich sind, aber wenn Sie bereits begonnen haben, müssen Sie wahrscheinlich erneut beginnen. Diesmal besteht jedoch keine Gefahr, Ihr Zuhause zu verlieren. Wenn Sie andererseits das Haus aufgeben, gibt es immer noch Optionen, die Sie während der Insolvenz verfolgen sollten.

Nachdem Sie den Fall eingereicht haben und der Verkauf gestoppt wurde, können Sie das Darlehensänderungsverfahren erneut starten, indem Sie ein Verlustminderungspaket vom Kreditgeber oder Servicer anfordern. Wenn Sie dies tun, senden sie normalerweise ein "Wasserfall" -Paket. Dies ist ein Antrag, der die Berechtigung für eine HAMP-Darlehensänderung, eine interne Änderung, die Berechtigung für einen Leerverkauf und die Berechtigung für eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung und möglicherweise die Berechtigung für eine kurze Auszahlung prüft. In diesem Beitrag werden alle diese Optionen und zusätzliche Optionen für Darlehensmodifikationen außer HAMP untersucht.

Nachdem Sie das Verlustminderungspaket erhalten haben, ist es wichtig, dass Sie alle angeforderten Unterlagen zusammen haben, bevor Sie sie an die Hypothekenbank oder den Servicer senden. Sie werden Sie in der Regel um 2-3 Monate Kontoauszüge, eine unterschriebene und datierte Dodd-Frank-Zertifizierung, Kopien Ihrer letzten Gehaltsabrechnungen für 2 Zahlungsperioden bis 3 Monate oder länger, ein Formular 4506-T mit Unterschrift und Datum bitten Ihre Telefonnummer und korrekt ausgefüllt, Kopien Ihrer Steuern der letzten zwei Jahre und einen Härtefallbrief. Einige davon sind selbsterklärend, einige sind wahrscheinlich unbekannt. Die Dodd-Frank-Zertifizierung muss nur unterschrieben und datiert werden, keine große Sache. Das 4506-T-Formular muss perfekt ausgefüllt werden, sonst verzögert sich Ihr Antragsverfahren zur Schadenminderung um Monate. Sie müssen sich unbedingt bei Ihrem Anwalt erkundigen, ob Sie es richtig einreichen. Im Allgemeinen müssen Sie das Anfangsfeld vollständig ausfüllen, die Art der Transkripte auswählen, die Sie der Hypothekenbank senden möchten, Sie müssen die Jahre auflisten, die Sie senden möchten, es sind im Allgemeinen 3 Jahre und sie möchten im Allgemeinen das Datum Format zum Beispiel 31.12.2012, 31.12.2013, 31.12.2014 sein. Sie müssen es dann unterschreiben, datieren und Ihre Telefonnummer neben die Unterschriftszeile setzen. Der Härtebrief sollte angeben, warum Sie mit Ihrer Hypothek in Rückstand geraten sind und wann oder warum diese Härte beendet ist oder geendet hat, damit Sie in Zukunft einen Teil der Zahlung leisten können.

Ein Teil des Antragsverfahrens erfordert auch, dass Sie Ihre Haushaltseinnahmen und -ausgaben ausfüllen. Ein häufiger Fehler, den Menschen machen, besteht darin, ihr Einkommen zu wenig/ ihre Ausgaben zu melden. Denken Sie daran, dass ein Teil des Prozesses, wenn Sie das Darlehen ändern möchten, darin besteht, dass die Änderungsprüfung durch das Underwriting erfolgen muss. Das bedeutet, dass sie prüfen, ob Sie sich die neue Zahlung leisten können, die sie anbieten können. Wenn Sie nicht nachweisen können, dass Sie die Zahlung leisten können, wird Ihnen keine Kreditänderung angeboten.

Die verschiedenen Arten von Kreditmodifikationen, die die Bank anbieten kann oder wird, hängt davon ab, ob sie Ihnen in der Vergangenheit jemals eine Kreditmodifikation angeboten hat. HAMP steht für Home Affordable Modification Program. Es ist ein Programm, das nach der Subprime-Hypothekenkrise ins Leben gerufen wurde. In der Regel erhalten Sie pro Darlehen nur ein HAMP-Kreditänderungsangebot. Dies ist jedoch keine feste Regel, und ich habe gesehen, dass HAMP-Modifikationen mehr als einmal pro Darlehen angeboten wurden. HAMP-Modifikationen können den Kapitalsaldo reduzieren, sie können den Zinssatz senken, sie können den Kredit über einen längeren Zeitraum wieder amortisieren (den Kredit verlängern) oder sie können eine Reihe dieser Dinge tun, um Ihnen zu helfen, einen niedrigeren Kredit zu erhalten Zahlung. Angebote, die eine Kapitalherabsetzung beinhalten, haben normalerweise bestimmte Benchmarks, die Sie erfüllen müssen, um sicherzustellen, dass der Kapitalbetrag wirklich vergeben wird. Wenn Sie diese Benchmarks nicht erfüllen, wird das vergebene Kapital zurückgezahlt. Im Allgemeinen müssen Sie sicherstellen, dass das Darlehen am ersten, zweiten und dritten Jahrestag des Inkrafttretens der Probezeit einwandfrei ist. Der Betrag, um den der Kapitalbetrag gekürzt wird, wird in der Regel nicht als steuerpflichtiges Einkommen behandelt. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie von Ihrem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Eine andere Art der Darlehensänderung, die Ihr Hypothekengeber anbieten kann, ist eine interne Änderung. Bei einem Inhouse-Kredit-Mod sind die Kreditgeber nicht an die Vorgaben von HAMP gebunden. Sie können diese auch anbieten, selbst wenn sie feststellen, dass Sie nicht für HAMP in Frage kommen. Die Ergebnisse sind möglicherweise nicht so gut, aber sie sollten immer noch besser sein als das, was Sie derzeit haben. Leider können Sie feststellen, dass das Änderungsangebot nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Vielleicht reduziert es den Zinssatz nicht viel, oder vielleicht verlängert es Ihr Darlehen um 10 Jahre und Sie finden das nicht schmackhaft. Solange Sie Ihre Insolvenz nach Kapitel 13 fortsetzen, werden Sie sie mit Ihrem ursprünglichen Darlehen zu den ursprünglichen Bedingungen und pünktlich gemäß dem ursprünglichen Zahlungsplan abschließen. (Es gibt einige kleine Vorbehalte, nach denen Sie Ihren Anwalt fragen sollten.)

Eine andere Möglichkeit, wenn die Änderung nicht funktioniert, besteht darin, eine kurze Auszahlung zu verlangen. Im Wesentlichen bitten Sie den Kreditgeber/Dienstleister, den Restbetrag für etwas weniger als geschuldet zu begleichen. Ich habe kurze Auszahlungen zwischen 10 % und 33 % gesehen, daher gibt es einige unglaubliche Optionen, wenn Ihr Kreditgeber feststellt, dass Sie sich qualifizieren. Sie müssen mit Ihrem Steuerberater / Steuerberater sprechen, um zu sehen, ob Sie auf die erlassenen Schulden Einkommensteuer zahlen müssen.

Short-Sale, Deed-in-lieu – Was ist, wenn Sie entscheiden, dass Sie die Immobilie nicht mehr wirklich wollen? In diesem Fall haben Sie mehrere Möglichkeiten. Die bloße Herausgabe der Immobilie bei einer Insolvenz reicht nicht aus. Wenn Sie die Immobilie im Konkurs einfach aufgeben und der Hypothekengläubiger dann auf seinen Rechten sitzt und die Zwangsvollstreckung nicht abschließt, haften Sie für die Immobilie, wenn jemand verletzt wird oder für Verstöße gegen das Wohnungsgesetzbuch. Um dies zu vermeiden, können Sie versuchen, einen Leerverkauf zu tätigen. Ein Leerverkauf ist möglicherweise verfügbar, wenn Sie zu Hause unter Wasser sind. Wenn es nur ein Pfandrecht auf dem Grundstück gibt, ist es viel wahrscheinlicher, dass Sie einen Leerverkauf durchführen. Je mehr Pfandrechte es gibt, desto mehr Parteien müssen sich mit dem Verkaufsangebot begnügen. Das gleiche gilt für eine Urkunde. Ein Deed-in-lieu, kurz für deed-in-lieu of foreclosure, ist, wenn Sie die Immobilie dem Hypothekengläubiger im Austausch dafür unterschreiben, dass er die Immobilie nicht zwangsvollstreckt. Dies kann den Banken unter Umständen viel Geld sparen und hat den Vorteil, dass Sie sich von jeglicher Haftung aus fortgeführtem Wohneigentum befreien.

Wenn das nach Ihnen klingt, wissen Sie einfach, dass es da draußen Hilfe gibt. Wenden Sie sich an einen lokalen Insolvenzanwalt mit Erfahrung in diesem Bereich, um Ihnen zu helfen.

Viel Glück,

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